Prodáváte nemovitost? Pozor na daně – zaplatíte ranec nebo nic?

Daně při prodeji či koupi Vaší nemovitosti? To je častý kostlivec ve skříni, se kterým si klienti neví rady. 

Daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti) je nyní zrušena. Kupující tak při koupi nemovitosti ušetří 4%, která by ještě v předešlých letech musel zaplatit finančnímu úřadu při koupi bytu či domu z druhé ruky. Developerské projekty, tedy například byty, které klient kupoval přímo od developera, byly od této daně i dříve osvobozeny.

Druhou daní, se kterou se můžete při realitní transakci setkat je daň z příjmu. Daň z příjmu platí prodávající ze zisku, který vytvořil koupí nemovitosti a následným prodejem. Daň z příjmu je ve výši 15%.

Tedy na jednoduchém příkladu:

• Nemovitost jste pořídili za 3 miliony
• Nemovitost prodáváte za 4 miliony

Zisk je v takovém případě 1 milion korun, daň z příjmu je 15% ze zisku, tedy v tomto případě byste zaplatili státu daň z příjmu ve výši 150.000,-Kč.

Situace se může mírně zkomplikovat, pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně – nejčastějším příkladem je nabytí nemovitosti darem. V takovém případě je nutno při prodeji nemovitosti počítat s tzv. cenou zpětně zjištěnou – tu vypracuje odhadce zpětně k datu nabytí nemovitosti. 15% se v takovém případě tedy platí z rozdílu mezi cenou zpětně zjištěnou a cenou prodejní.

Víte, kdy daň z přijmu nemusíte platit?

Pokud splňujete alespoň jedno z níže uvedených kritérií:

1. Jste vlastníkem nemovitosti 10 let (dříve pouze 5 let, na nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 se časový test prodlužuje na 10 let).  Pokud jste nemovitost zdědili v přímé dědické linii, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce Příbuznými v přímé linii se rozumí prarodiče, rodiče, děti, vnoučata. Pokud tedy Váš dědeček vlastnil byt 7 let a vy jste vlastníky další 4 roky, splňujete tak časový test a jste osvobozeni od daně z příjmu. 
   
2. Bydlíte v nemovitosti alespoň dva roky bezprostředně před jejím prodejem. V tomto případě se jedná o fyzické užívání nemovitosti. Tedy byt nemůžete pronajímat a přímo vy jej musíte užívat pro vlastní bydlení. Bydlení není podmíněno trvalým bydlištěm, avšak může to být jeden z důkazů. Kromě toho můžete doložit také svědectvím sousedů, fakturou za elektřinu, plyn či internet na vaše jméno.
   
3. Bydlíte v nemovitosti bezprostředně před jejím prodejem (není specifikována konkrétní doba) a následně všechny finanční prostředky z prodeje použijete na koupi další nemovitosti pro uspokojení vaší bytové potřeby. Tedy i v tomto případě nesmíte následně koupit investiční byt, ale nemovitost, v níž budete přímo vy bydlet.
   
4. Řešíte-li prodej družstevního podílu, zde platí, že musíte družstevní podíl vlastnit 5 let, abyste byli osvobozeni od daně z příjmu. Na družstevní podíly nabyté od roku 2021 se vztahuje lhůta vlastnictví 10 let. V případě dědictví u družstevního podílu se započítává do délky vlastnictví i doba, kdy podíl vlastnil zůstavitel, pokud proběhlo dědictví v přímé dědické linii. V tomto případě není možné uplatnit podmínku bydlet v bytě 2 roky před prodejem. Další možností pro osvobození od daně z příjmu u družstevních podílů je, že všechny peníze z prodeje použijete na koupi další nemovitosti pro svou vlastní bytovou potřebu.

Zvažujete prodej bytu či domu? Víte, co udělat předtím než dáte nemovitost do prodeje? Prvním krokem je nastavení správné ceny.